定安县股权转让如何交税

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本次分析的论点是，社会投资人及财务投资人中标后，在与政府及实施机构签订的PPP项目《投资协议》等法律文件，一般都会约定其在该PPP项目应取得的“合理投资回报率”，其中股权收益在SPV项目公司税后分红取得。按照现行公司法规定，有限责任公司的投资各方可以约定分红，收取固定利润应当属于约定分红的一种方式。
问题来了：1、实行营改增后，该股权部分合理回报是否应当缴纳增值税？
目前政府、社会投资人（含财务投资人）从各自利益角度出发，都希望在PPP合同体系中约定包括股权在内的“合理投资回报”。如按照该通知表述认定，社会投资人取得的合理投资回报能否被认定为“固定利润或保底利润”，是否缴纳增值税？这个问题留个读者您做判断吧。
问题2、从SPV公司分回的股权投资收益，社会投资人是否为企业所得税免税收入呢？
根据《企业所得税法》第六条第四项的规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入为收入总额，收入总额中包括股息、红利等权益性投资收益。企业投资入股收取的利润属于税后收益，即缴纳企业所得税以后分配的利润。同时该法第二十六条第二项同时规定：符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益可作为免税收入。
（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；
结合（2013年第41号）的规定，作为PPP项目的社会投资人除第四项、第五项的规定的责任与义务你无法逃避；但作为与社会投资人组成联合体的财务投资人出资所占股权部分，在合同体系中同时满足上述要求的治理结构设计就存在一定利用定安县税收优惠政策，不过分解读，不乱用，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。空间。其取得的固定利润在SPV公司以利息支出方式列支优势是不言而喻的，重要的是，合作的政府方是否同意这么处理。
第六种方法就是商业地产的处理策略。房地产企业的商业地产一般情况的销售价格比较高，如果是一个不那么合适的时间段，这时候如果企业仍是把它卖出去，那么就很可能在无形中给企业的企业纳税压力造成明显的增加。如果企业的商业地产在某个阶段如果销售不合理的话，销售后企业的很多企业纳税压力成本就会明显增加。这时候，企业可以用的策略是先不销售商业地产，企业不销售这一块的话，那就不需要交这一块的土地增值税。因为这一块土地对应的房产的产权并没有发生转移，产权没有转移的话企业就不需要缴纳土地增值税。因为在清算的时候，没有销售的部分是把它划分出来不进行清算的。有这么一个案例，某城市的房屋价格上涨，该地的一家房地产公司拟将全部的房产出售，包括旗下的全部商业地产。经过沟通得知，这个房地产企业明确已做过测算，如果把这些商业地产全部出售的话，因为之前开发的时候成本投入相对来说比较少，所以增值率就比较高，整体算下来，三大税种合计在一起的话几乎达到了整个售价的近40%。当时这些地产的售价大概3万元一平，在这3万元中就需要交1.2万的税，剩下的就1.8万不到了。这种情况下，这家公司进行了一定的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展，将商业地产自持不对外销售，所以最终的增值率并不高，需要缴纳的税款也大幅度降低。然后企业将这部分商业地产转为固定资产，转固之后就有很多方式可以处理，比如定位出租经营，或者以公司重组的方式在未来把这个房产转移出去。因为这家企业有比较多的房产，最后的财务报表就将企业整个实力充分体现出来了。后来，这家企业还遇到一个比较好的时机，到了香港成功上市。对于这家房地产企业而言，商业地产处理的策略比较到位是它后来成功上市的一个重要原因。当然，如果没有上市，那房地产企业以后再卖的时候，实际上也有很多种处理方式，比如采用资产行重组，采用合并分立、采用股权转让等方式灵活处理，又比如把公司的一部分股权转让给其他合作方，共同持有商业地产，甚至是共同经营，其他合作伙伴把钱投进来，共同做一个实业。这些都给企业提供了多种多样的经营形式和空间。大家需要清楚一个很重要的观点，就是资产的产权不转移的话，是不需要交土地增值税的，所以企业在税收管理过程中，应尽量减少产权的变更，这是一个很重要的点。你只要发生了产权变更，只要是不符合条件，那你就没有什么优惠政策了，没有什么免税政策了，就一定要交税了。这是我们需要特别树立的一个重要观点。
第八种方法是房地产投资、资产重组、股权转让交易、对外投资视同销售，需要进行土地增值税清算。所以房地产企业不管是土地投资、房产投资，还是重组、股权转让，都一定要事先做好规划，否则企业纳税压力可能会高得比较明显，而且经常看到很多朋友很无奈，他进行重组并购或股权转让时并没有咨询专业税务律师的意见，所以当他发现另一种处理方式的企业纳税压力会低很多的时候，程序已经是不可逆转了。我们都知道，在资产重组、企业合并(兼并)、分立的经济活动中，凡是涉及房地产公司的，一律缴纳土地增值税。所以，资产重组中，如果是房地产企业，那你的企业纳税压力是比较高的，因为按照国家政策，只要是房地产企业就要进行重点监控，因为国家很担心房地产企业通过重组的形式，把很多的一些税收规避了。所以国家对资产重组涉及到房产土地的，就看管得比较严格。换句话说，如果你是非房地产企业，你要做资产重组，有些房产土地发生了转移，只要符合某些条件那企业是不需要交土地增值税的，这点可以提前规划，灵活运用。另外，通过股权转让交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值税的企业纳税压力。股权转让，并不是房产土地的产权转移，严格来讲是不需要交土地增值税的。但国家税务总局也出现过这样的一个文件，认为你卖一个公司，在这个公司里面主要是房产土地，而且你是百分百的产权都卖了，那就认为你形式上是股权转让，实质上是行使了土地房产转让的真实业务，也应当缴纳土地增值税。从法律角度来分析，这种观点也符合税法的实质重于形式的原则。就当前的实际情况而言，有些地方执行得比较宽松，股权转让涉及到房产土地的并没要求交土地增值税，但有的地方执行得比较严格，要求这种情况要交土地增值税。所以，我们要特别注意这一点。
近一段时间以来，由于宏观经济和政策环境的变化，很多中小规模的房地产开发企业被兼并收购，其股东退出房地产业务。目前企业退出房地产业务的主要方式有股权转让和资产转让（在建项目转让）。目前大多数房地产业务推出案例都是以股权转让进行交易的。例如，近期杭钢集团向万科转让下属8家房地产公司大部分股权，价值17.8亿，再例如，近年以并购著称的融创中国的大部分并购项目都是以股权收购的方式进行的。
仔细分析可以发现，股权转让在税务成本上是对收购方不利的收购方式。虽然以在建工程转让的方式进行并购，收购方的税务成本较小，但是由于政策的限制，或者相关手续办理时间较长等原因，这种并购方式可能难以实施，因此很多项目只能以股权转让的方式来达到转让房地产项目的目的。
以转让股权的方式退出房地产业务时，转让方主要需要缴纳的税费主要包括，企业所得税、印花税等；收购方收购时主要需要缴纳的税费是印花税等；继续开发完成出售时主要缴纳，增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。股权转让方式，对于退出方是非常有利的，有可能避免缴纳土地增值税和增值税，即能够节约税务成本又相对比较便利。但是转让方也存在被判定为以股权转让形式达到销售房地产的目的，从而被要求缴纳土地增值税等的可能性。
对于收购方来说，采用股权收购的方式比较不利的原因，一方面，股权收购时的高溢价，不能在项目销售时作为成本抵扣，只能留在未来股权转让时扣除，占用大量资金成本；另一方面，被收购公司未来销售房产项目时，可扣除的成本是原始的取得成本，增值空间较大，可能面临缴纳较多的各项税收。
那么，如果在建工程采用股权退出的方式，收购方有什么合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展方法呢？
第一，通过调整转让价格上达到分配企业纳税压力的效果。首先，测算转让双方股权转让比资产转让可能多负担的企业纳税压力；其次，通过改变股权转让的价格，出让方可以向收购方让渡部分转让对价利益，达到双方利益的平衡点。这个方法是有相应经济依据的，因为资产转让通常转让的是在建工程资产，其中不包括负债，而股权转让则主要是标的公司包括负债在内的净资产价值。所以只看对价的话，单纯转让资产的价格要高于股权转让的价格。